Cómo elegir un espacio comercial. Cómo encontrar un local para una tienda Seleccione el adecuado para un local específico

Cómo elegir una ubicación para una tienda

Los empresarios experimentados dicen que el éxito de una futura tienda depende de tres factores: ubicación, ubicación, ubicación. Precisamente a la cuestión de elegir la ubicación de la futura tienda dedicaremos este material.

Existen varios enfoques para elegir una tienda. Además, para el éxito de un futuro emprendimiento hay que tener en cuenta cada uno de ellos. Uno, lo llamamos occidental, tiene en cuenta, en primer lugar, factores económicos: la ubicación con respecto a los principales intercambiadores de transporte, el bienestar de la zona, las zonas comerciales, etc.

El otro, el oriental, es más ambiguo. Para un europeo racional esto puede parecer extraño a primera vista, ya que lo principal para la prosperidad de una tienda, según este enfoque, es la dirección de los flujos de energía favorables y negativos.

Sin embargo, son los países del Este los que hoy muestran al mundo las maravillas del desarrollo económico. Esto significa que vale la pena intentar tener en cuenta una visión diferente del negocio. Creemos que todos estarán de acuerdo con nosotros en que si hay al menos una probabilidad entre 100 de que utilizar este enfoque conduzca a la prosperidad, entonces vale la pena utilizarlo.

Supongamos que ya tienes varias propuestas de locales comerciales que a primera vista resultan bastante interesantes. Lo primero que hay que evaluar es la competencia. ¿Existen ya tiendas similares en la zona? ¿Cuántos hay? ¿Cómo planifican su combinación de productos? Cuales son sus fortalezas y debilidades? Visítalos todos. Observe durante varias noches cómo va el comercio, el comportamiento de los clientes y su grado de satisfacción. Además, es necesario visitar las tiendas por la noche, cuando la mayoría de los residentes regresan del trabajo y compran alimentos. Esto le permitirá no sólo imaginar el tamaño del mercado, sino también los ingresos potenciales.

La siguiente etapa de selección implica desarrollar un mapa ofensivo en el que usted, como verdadero comandante en jefe, trazará las posiciones del enemigo y delineará las suyas propias.

Como sabes, cada tienda crea a su alrededor una zona de influencia, que consta de tres subzonas: cercana, media y lejana. Conocer estas zonas es vital porque determinan los ingresos futuros de la tienda. Así, según los comerciantes Kira y Ruben Kanayanov, los habitantes de la zona cercana representan entre el 60 y el 70% de los ingresos, los de la zona media, aproximadamente el 20%, y los de la zona lejana, aproximadamente el 15%.

Normalmente, la zona cercana se encuentra en un radio de hasta 1 kilómetro. Para ser más precisos, a 10 minutos a pie. Dado que un paseo por una ciudad rusa típica se asemeja a lanzamientos militares sobre un terreno accidentado (hay que cruzar carreteras muy transitadas, buscar senderos iluminados raros en los parques, rodear edificios largos, sin mencionar las numerosas trincheras dejadas por los trabajadores del valiente Vodokanal) , entonces en realidad la zona de influencia se parece a una elipse fuertemente curvada. La zona comercial promedio tiene una apariencia similar, a 1-2 kilómetros de la tienda para los peatones y a 2-5 kilómetros para los automovilistas. La zona comercial de larga distancia se encuentra a una distancia de 5 a 6 kilómetros para un peatón (sujeto a una ubicación conveniente en relación con las paradas de transporte público). Sin embargo, estos son sólo parámetros de zona aproximados.

De hecho, las zonas comerciales tienen una característica importante: su radio de acción depende directamente del tamaño de la tienda: cuanto más pequeña es la tienda, menor es su zona de influencia.

Teniendo todo esto en cuenta, traza tus zonas de influencia y las zonas de influencia de tus competidores en el mapa de combate. ¿Muchas intersecciones? Elija la opción con la menor cantidad de competidores importantes.

Sin embargo, una observación más. Tener un gran número de competidores directos cerca no siempre es malo. Cuando hay una concentración realmente grande de tiendas del mismo perfil, a menudo se produce un “efecto centro comercial” cuando, al cruzarse, las zonas comerciales no se anulan entre sí, sino que sólo las fortalecen.

Identificar correctamente las zonas de influencia le permitirá obtener varios factores clave más que influyen en el éxito futuro de la tienda: el número de residentes en la zona de influencia y el poder adquisitivo relativo de un residente.

Una vez identificadas las zonas comerciales, pasamos a la siguiente etapa: evaluar el flujo de peatones (o vehículos). Para hacer esto, simplemente vaya a la entrada principal de la tienda propuesta y cuente cuántas personas (automóviles) pasarán en una hora. Este estudio debe repetirse en diferentes momentos del día para calcular el flujo humano promedio por día. Por supuesto, la mejor tienda es aquella por la que cada día pasa un mayor número de clientes potenciales.

Para tomar una decisión final sobre la elección de un local específico, compare indicadores como la posibilidad de estacionamiento (en número de automóviles), la longitud de los escaparates, el área del piso de ventas, la distancia a las paradas de transporte público ( en minutos a pie hasta ellos).
Bueno, ¿ya te has decidido por tu favorito? De lo contrario, lea sobre el enfoque oriental para elegir una ubicación para una tienda.

Enfoque oriental

Entonces, se han realizado todos los cálculos, pero el problema de la elección no se ha resuelto. Es hora de adoptar un enfoque oriental a la hora de elegir el mejor local comercial posible.

En primer lugar, examine detenidamente la calle en la que se encuentra el local. Es importante que no haya funerarias, cementerios, hospitales, ferrocarriles o centrales nucleares cercanas. Tampoco son deseables los barrios con edificios abandonados y vertederos. Lo ideal es que la zona donde se ubica la tienda dé la impresión de riqueza y prosperidad. Es genial si el frente de la tienda da a una fuente o a un parque.

Pero incluso si a primera vista todo parece estar bien, asegúrese de preguntar por qué el anterior propietario de la tienda quiere deshacerse de ella. Si se arruina, es una mala señal. Y si todos los propietarios anteriores de la tienda se vieron obligados a cerrar el negocio, deberías pensar seriamente en cuánto necesitas este local en particular.

Lo mejor es que el propietario anterior venda la tienda porque se está ampliando y adquiriendo un local más grande.

Ahora dirígete a la entrada principal y presta atención a la ubicación de los flujos de tráfico.

Es muy malo cuando el edificio está ubicado en una intersección en forma de T o de V; en este caso, se dirigirá un gran flujo de energía negativa hacia la tienda. El mismo flujo se dirigirá hacia la tienda si su fachada da a la esquina del edificio de enfrente.

Idealmente, el edificio está ubicado en una intersección y la entrada de la tienda cruza la esquina.

Preste especial atención a dónde se abre la puerta de la tienda. Se considera favorable la orientación de la puerta hacia el sur, donde se encuentra la zona de Riqueza. No es deseable que la puerta de entrada mire a dos edificios, uno de los cuales está ubicado detrás del otro; esta combinación simboliza el robo.

La entrada central no debe mirar hacia un edificio solitario que se eleva sobre sus alrededores. Este es un símbolo del enemigo. Es mejor abandonar por completo este local para una tienda si dicho edificio está ubicado al oeste del mismo. Esta es una clara señal de quiebra.

Es una muy mala señal si la puerta de entrada da a una combinación de dos edificios de gran altura separados por una calle estrecha. Atrae la desgracia.

Tampoco es bueno si hay una obra de construcción cerca: las torres de las grúas crean un flujo destructivo de energía negativa.
La tienda se ve influenciada favorablemente por las instituciones educativas y infantiles cercanas, parques infantiles, iglesias, gimnasios y piscinas.

Si el local de la tienda está ubicado en un edificio separado, preste especial atención a su forma y techo. Es deseable que el edificio tenga forma rectangular. El techo también debe ser simétrico. Si se inclina hacia un lado, el bienestar puede ir cuesta abajo.

Ahora unas palabras sobre las vitrinas: en los puntos de venta, las vitrinas no deben comenzar al nivel del suelo. Cuando una tienda está demasiado abierta, las ganancias se escaparán. Los grandes escaparates se pueden limitar con cortinas.
Sin embargo, no se recomienda instalar ventanas reflejadas. Bloquean la energía positiva.

Todos los puntos de venta se ven influenciados favorablemente por los toldos y marquesinas: bloquean la energía negativa.

Si, después de nuestras recomendaciones para elegir una tienda desde el punto de vista del Feng Shui, no tienes una sola habitación adecuada, elige la que se vea afectada por el menor número de signos desfavorables. Casi todas las influencias ambientales nocivas se pueden neutralizar.
¡Un negocio exitoso para usted!

Tatiana Nikitina

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Centros comerciales vs. comercio callejero

DELA.ru continúa un proyecto conjunto con el portal de la base de datos abierta de bienes raíces comerciales en Krasnoyarsk www.knkras.ru - en nuestro sitio web puede encontrar información sobre el espacio para oficinas, comercios y almacenes disponibles en la ciudad, familiarizarse con las últimas tendencias en este ámbito y reciba asesoramiento profesional en temas de compra y alquiler de locales comerciales. En el artículo de hoy hablaremos sobre la elección del formato de un espacio comercial.

La ubicación, el atractivo para el consumidor y la conveniencia de la estructura interna afectan directamente el funcionamiento efectivo del establecimiento. Y esto, como ve, es muy importante para cualquier propietario de una empresa comercial. Hemos identificado dos alternativas equivalentes para ubicar su tienda: alquilar un local en un centro comercial (centro comercial) y comercio callejero. ¿Cuáles son sus ventajas y desventajas?

Terminología seca

Centro comercial, centro comercial, centro comercial o centro comercial(Alemán Einkaufszentrum - "galería", "pasaje", "complejo comercial y de entretenimiento", "centro comercial") - un grupo de empresas minoristas administradas como un todo y ubicadas en el mismo edificio o complejo de edificios.

Comercio callejero(Inglés: Street-retail - "comercio callejero") es un tipo de inmueble comercial, que son locales comerciales ubicados en las plantas bajas de edificios, que tienen una entrada independiente y sus propios escaparates.

El comercio callejero existe en la Tierra desde la antigüedad. Con la llegada de las ciudades apareció el comercio y con la llegada del comercio comenzaron a abrirse tiendas comerciales. Por regla general, estaban ubicados en el centro de la ciudad, lo que, a su vez, era prestigioso, pero también influía en el precio del alquiler del terreno. El costo y el prestigio siguen siendo hasta el día de hoy propiedades inherentes al comercio callejero. Pero hoy existe una alternativa seria: los centros comerciales y de entretenimiento.

Venta al por menor en la calle. Bueno y malo

Las marcas que se preocupan por su imagen y no quieren cambiar el formato suelen intentar destacar y no quieren encajar en el concepto de otra persona. Por tanto, es comprensible su deseo de ocupar un espacio comercial independiente y autónomo.

Las tiendas separadas en el centro son reconocibles y de estilo único.

El comercio callejero le permite seguir plenamente este principio. Vincular una tienda a una ubicación específica le da a la marca la oportunidad de definir de manera única su estilo. Por tanto, una tienda abierta en formato de venta callejera será en sí misma un anuncio de toda la marca. Y no importa si el consumidor entró en la tienda recién inaugurada o no, porque en este caso, incluso un transeúnte común, prestando atención al letrero, grabará en su memoria información sobre la marca, lo cual es una ventaja definitiva para el dueño.

Además, el formato de venta ambulante es prácticamente inmune a la crisis. En este segmento, la demanda siempre supera la oferta y, al haber abierto su tienda en una calle con mucho tránsito de personas, al propietario le resulta extremadamente difícil quedarse “sin pantalones”.

En cuanto a las desventajas del formato de venta callejera, por supuesto, también existen. En primer lugar, se trata de una fuerte dependencia del tráfico urbano. Estas tiendas deberían abrirse sólo en un lugar concurrido en algún lugar del centro de la ciudad, o debería buscarse la manera de aumentar el tráfico de otras formas, por ejemplo, con una fuerte campaña publicitaria, lo que, a su vez, requiere costes importantes.

Además, el comercio callejero es un formato bastante caro. Los precios de los lugares realmente buenos son altos y, debo decir, la mayoría de ellos ya están ocupados y es poco probable que sus propietarios quieran perder sus activos tan fácilmente.

Además, abrir una tienda independiente conlleva otras dificultades. Se trata de tareas constantes de paisajismo y visitas del SES y otros servicios de supervisión gubernamental. También hay que decir que el dueño de la tienda está menos asegurado contra actos de vandalismo.

Pero incluso teniendo en cuenta todas las deficiencias del formato de venta callejera, sus ventajas, si se utilizan correctamente, las cubren con creces.

En Krasnoyarsk, los lugares más interesantes para el "comercio ambulante" son la avenida Mira y la calle Lenin en la margen izquierda y Prospekt im. periódico "Krasnoyarsk Rabochiy" - a la derecha.

Por supuesto, aquí también hay algunos matices. Entonces el tráfico (vehicular y peatonal) en la Avenida Mira desde la calle. Robespierre a st. Los sindicatos están disminuyendo drásticamente. La misma "enfermedad" ocurre al comienzo de la calle Lenin (desde la calle Karatanov hasta la calle de la Comuna de París (y posiblemente hasta la calle Surikov). Estas cuestiones siempre deben tenerse en cuenta. Lo mejor es pasar el día cerca de las instalaciones en en qué tienda va a ubicar, cuente a los transeúntes y comprenda si este es su tráfico objetivo en términos de poder adquisitivo y otras características.

Centro comercial o centro comercial. Todos los pros y los contras

Los centros comerciales son convenientes tanto para el comprador como para el propietario de una empresa comercial. Al decidir alquilar un espacio en un centro comercial, el propietario se ahorrará muchas molestias y costes asociados.

Hay que empezar por que alquilar un local en un centro comercial es mucho más económico que alquilar un local en formato de comercio callejero. Además, toda la responsabilidad por la seguridad, estructura interna, apariencia, problemas administrativos, etc. recaerá sobre los hombros del centro comercial, no sobre el inquilino.

Alquilar en un centro comercial significa accesibilidad y sin complicaciones en el mantenimiento del local

Además, no debemos olvidar que un centro comercial es una marca que realiza su propia campaña publicitaria no solo para sus inquilinos, sino también para los consumidores, lo que, a su vez, aumenta el tráfico al centro comercial y, en consecuencia, a los inquilinos. Y cada día el consumidor tiende cada vez más a acudir no a tiendas independientes, sino a centros comerciales que ofrecen una gran selección de marcas para todos los gustos.

En una palabra, el centro comercial se puede comparar con el todopoderoso Atlas, que sostiene sobre sus poderosos hombros todo un planeta de diferentes marcas y marcas.

Este titán cuida de sus inquilinos y trata con todas sus fuerzas de hacerles la vida más cómoda y rentable: la vida de cada uno de ellos.

Y aquí radica un problema muy grave: la competencia está literalmente al lado. Después de todo, al reunir 10 tiendas que venden ropa deportiva en un piso, el centro comercial literalmente provoca a sus inquilinos a una competencia feroz, que no todos pueden soportar con dignidad. Y si también tenemos en cuenta que para los centros comerciales existen los inquilinos ancla, entonces la cuestión de la competencia se vuelve aún más relevante y menos solucionable para muchos.

Aclaremos que el inquilino ancla es una marca ya consolidada y conocida, es decir, una gran empresa que existe en el mercado desde hace mucho tiempo y ha acumulado clientes. Los inquilinos ancla suelen ocupar entre el 50 y el 60 % de todo el espacio comercial en un centro comercial. A menudo, los grandes actores federales que entran en un centro comercial exigen que sus grupos de productos no se superpongan con los de otros inquilinos. Por eso en muchos centros comerciales no encontrarás dos grandes superficies de electrodomésticos, etc. Aunque también hay grandes centros comerciales que pueden permitirse el lujo de no aceptar tales condiciones por parte de los inquilinos.

Una de las últimas tendencias del mercado es la especialización de los centros comerciales en las siguientes áreas: infantil (“Ciudad Esmeralda”, “Derecha”), muebles (“Siete Elefantes”, “Continente”, “República”), artículos para el hogar ( “Atmósfera de hogar”, “Comandante”), deportes (“Babylon”, “Extreme”). El desarrollo de estos centros comerciales avanza a un ritmo más lento: objetivamente es más difícil encontrar inquilinos que se complementen entre sí en el mismo segmento. Además, cada nuevo centro comercial de este formato atrae parte del tráfico de los actores del mercado existentes.

En caso de especialización, el tráfico objetivo más interesante se genera en el centro comercial. Pero aquí también hay un inconveniente: durante la puesta en marcha, a los propietarios les resulta difícil rechazar la tentadora oferta de un buen inquilino que no esté incluido en el concepto. Es por eso que el concepto de centro comercial puede cambiar con el tiempo.

Al elegir un centro comercial, debe familiarizarse con los inquilinos ancla: observe su gama de productos. Si coincide con ellos y sus productos están en la misma categoría de precio, prácticamente no tiene posibilidades de ganar y de existir a largo plazo en este centro comercial. El inquilino ancla tiene mucho más tráfico: los visitantes llegan a él primero. Y si ven un producto similar allí, lo comprarán allí. Por lo tanto, difiera en la categoría de precio y la calidad del producto, o en el producto en sí: cambie la dirección de su actividad.

Así que bienvenidos a la arena. Comercio minorista en centro comercial o callejero

Resumamos los pros y los contras, añadiendo algunos puntos más.

Qué elegir: centro comercial o comercio callejero, depende de los objetivos y capacidades del propietario del negocio minorista.

Venta al por menor en la calle. Detrás:

Manteniendo la singularidad de su marca.
Invertir en un espacio comercial al comprarlo, en lugar de alquilarlo.
Desarrollo de “tu” consumidor.
Buena rentabilidad con el enfoque correcto.
Gran asistencia con la elección correcta del lugar.
No afectado por la crisis.

Venta al por menor en la calle. Contra:

Tarifas de alquiler caras y precios elevados en la compra de bienes inmuebles.
Fuerte dependencia de la profesionalidad del empresario.
Fuerte dependencia del lugar.
Un "conjunto" de problemas relacionados, como SES, supervisión de incendios, limpieza, seguridad, etc. (incluso al alquilar una habitación).

SEGUNDO. Detrás:

El centro comercial se encarga de todos los aspectos del paisajismo, la limpieza, la seguridad y otros matices menores.
El centro comercial es una marca en sí misma y con ella se anuncian sus inquilinos.
Tarifas de alquiler bastante razonables.
Gran asistencia, tráfico bastante comprensible.

SEGUNDO. Contra:

Competencia muy seria.
Alrededor del 50% de los inquilinos ancla están fuera de competencia.
Falta de posibilidad de adquirir el local.
Es posible que las acciones de la sociedad gestora (mantener el concepto declarado o cambiarlo) no siempre le beneficien.

Probablemente eso sea todo. Entonces ¿quién ganó? ¿Venta al por menor en centro comercial o en la calle? Aquí, como debe ser, todo depende de los objetivos del propietario del negocio comercial. Si no es posible invertir mucho dinero en el comercio callejero, entonces la elección está en el lado del centro comercial. Si para el propietario de una empresa comercial es importante distinguir su marca entre otras y desarrollar su "propio" consumidor, entonces debería optar por el comercio callejero.

En general, para cada "si" hay un cierto "entonces", y la elección depende de las capacidades y objetivos del propietario.

El éxito de una empresa depende a menudo de la elección correcta del lugar para una cafetería, tienda o restaurante.

El éxito de una empresa depende a menudo de la elección correcta del lugar para una cafetería, tienda o restaurante. Los aspirantes a emprendedores deben prestar atención a cinco factores importantes.

Perfil

El alcance de un negocio minorista también determina su ubicación. Por ejemplo, hace unos años, muchos propietarios de tiendas de ropa y calzado preferían abrir cerca del metro. Pero hoy en día, es más probable que el consumidor dedique parte del fin de semana a renovar su armario que a hacerlo de camino al trabajo. Ahora se da preferencia a los centros comerciales, y las tiendas individuales se han quedado como buques insignia sólo en las calles peatonales del centro.

El comercio callejero sigue siendo relevante para bancos, farmacias, tiendas de comestibles en formato "conveniencia", salones de belleza y tiendas de comunicación. De hecho, un nicho vacío para el comercio minorista callejero son los artículos para el hogar y los artículos para el hogar. Ir a las afueras de la ciudad al OBI a comprar unos clavos es una estupidez.

La nueva dirección del comercio callejero son las tiendas especializadas de productos específicos (productos agrícolas, vino, pescado, carne, etc.), como "Myasnov", "Otdohni", "Vkusvill-Izbenka", "Tyrolian Pies", etc. En Moscú, los consumidores prefieren cada vez más comprar carne en una carnicería, para ello incluso están dispuestos a caminar unos cientos de metros más desde el metro.

Audiencia

Antes de abrir un punto de venta, es importante comprender quién es su público objetivo. Si tiene planes de abrir una tienda "Productos de Bielorrusia", entonces, por supuesto, no debería buscar un local en el centro de la ciudad. Sus clientes son personas de bajos ingresos, por lo que dichos puntos deberían estar ubicados en zonas residenciales, quizás cerca de estaciones de tren. Por el contrario, si quieres abrir una tienda de productos ecológicos o una boutique de vinos, entonces es importante darte a conocer, para poder abrir tu primer punto en el centro en una calle peatonal (Nikolskaya, Kuznetsky Most, Pyatnitskaya). .

Si desea abrir una cafetería culinaria, también debe centrarse en el tráfico de peatones. Pero quizás valga la pena considerar lugares cerca de los centros de oficinas: las personas de allí no solo pueden venir a almorzar, sino también llevar comida para llevar.

Ambiente

Este factor muchas veces no se tiene en cuenta, pero es en vano. Hay varios lugares en Moscú que ya son favorecidos por cierto tipo de negocios. Por ejemplo, el área de Patriarch's Ponds, Kamergersky Lane es un área de restauración. Si desea hacer una declaración sobre su concepto de establecimiento, entonces vale la pena abrirlo donde ya haya una audiencia. La zona del terraplén de Savvinskaya, Artplay y la fábrica de diseño Flacon son lugares donde se reúnen tiendas de decoración y jóvenes diseñadores.

Los propietarios de la cadena Vkusvill-Izbenka han elegido una interesante estrategia de localización: prefieren abrir junto a los supermercados Azbuka Vkusa y Perekrestok. Su variedad (productos lácteos agrícolas) difícilmente se puede encontrar en los estantes de estas cadenas minoristas, pero el público de estas cadenas son los compradores potenciales de Vkusville.

Habitación

En el comercio ambulante es muy importante que un potencial comprador tenga contacto visual con el punto de venta, por eso a la hora de elegir un local hay que prestar atención a las vitrinas y grandes escaparates. Debe haber un primer piso, la entrada debe ser independiente y sencilla. Deje que la habitación en sí tenga dos pisos por dentro, pero no obligue al comprador a subir al segundo piso antes de entrar. Es importante hacerle preguntas al inquilino sobre la energía eléctrica que se conectará desde el principio para que las restricciones eléctricas no se conviertan en un problema después de firmar el contrato de arrendamiento.

Propietario

Actualmente el mercado favorece al inquilino. La mayoría de los propietarios fuera de los centros comerciales están dispuestos a celebrar contratos en rublos con una tarifa fija, mientras que en los centros comerciales existe la posibilidad de que la tarifa esté vinculada al volumen de negocios del establecimiento. Vale la pena insistir en un contrato de arrendamiento a largo plazo, de 3 a 5 años. La indexación del alquiler no debe exceder el 5%. Asegúrese de insistir en unas vacaciones (al menos un mes); no es necesario pagar el tiempo necesario para preparar el local para la apertura. No estés de acuerdo si el arrendador intenta incluir una cláusula de rescisión unilateral en el contrato de arrendamiento con menos de seis meses de antelación.

¿Con qué frecuencia escucho esta vieja expresión? Y por cierto, estoy completamente de acuerdo con él. Recientemente, durante un seminario web, uno de los oyentes también me escribió en un chat: “Si la tienda está ubicada en un buen lugar, el éxito seguramente llegará. "

Es difícil discutir, por eso estamos buscando un buen lugar.

Pero si lo piensas bien, pocas personas alquilan un espacio para una tienda, gastan dinero en abrirla y al mismo tiempo consideran que el lugar que eligieron es malo. Entonces, ¿por qué escucho tan a menudo la frase sacramental de los empresarios?

« Nos hemos equivocado de lugar".

El hecho es que la palabra "bueno" es una abstracción. Para evaluar la idoneidad de un espacio comercial se deben adoptar criterios de calidad específicos, y cada concepto de tienda tendrá sus propios criterios, con su propia jerarquía de importancia para el éxito de la tienda. Si el empresario no tiene ese conjunto de criterios, entonces Existe un alto riesgo de cometer un error y abrir una tienda que no recibirá suficiente tráfico para ser rentable.

¿Qué errores que se pueden llamar "típicos" se cometen con mayor frecuencia? Especialmente si el futuro propietario de la tienda cree que este lugar es “bueno”, simplemente porque, por ejemplo, hay mucha gente en este centro comercial o el local comercial está ubicado en una calle muy transitada. Hay mucho que decir aquí, pero si generalizamos dichos errores, obtenemos lo siguiente:

Probablemente el error más común y peligroso es el concepto de tienda no coincide con las características de flujo . Es decir, el número de personas que pasan por la tienda es grande, pero la proporción de compradores potenciales entre ellos es baja. Paga un alquiler elevado por este número, pero en realidad, esta no es su gente. Por ejemplo, tiene ropa para un club juvenil y su tienda está ubicada en una calle comercial muy transitada con oficinas. Entre los empleados y gerentes no hay muchos compradores habituales de este tipo de ropa.

La tienda está en el lugar “correcto”, pero por alguna razón es difícil entrar. Esta puede ser la entrada desde el lateral del edificio, en el caso de una tienda independiente. O el tercer piso de un centro comercial, o alguna otra “barrera” entre los visitantes y la entrada a la tienda. Muy a menudo, los empresarios no pueden evaluar la gravedad del impacto de tal "obstáculo" en el tráfico futuro de las tiendas.

La calidad del local en sí no proporciona suficiente comodidad a los clientes. Sin ventilación ni aire acondicionado en la habitación orientada al sur. A menudo, a la hora de tomar una decisión sobre el alquiler, los empresarios no le prestan atención, pensando que sus aspectos positivos (es decir, un gran flujo), su ubicación, superan estas “pequeñas” desventajas. Pero para que un negocio tenga éxito, los clientes no sólo deben entrar a la tienda, sino también comprar en ella. En una zona de ventas congestionada y calurosa, si no hay suficiente oxígeno en el aire, las tasas de conversión caen significativamente. Y los vendedores normalmente no pueden trabajar un turno completo. Y ninguna cantidad de motivación o conducción ayudará. Los factores de higiene son muy importantes.

Falta de vitrinas. Recuerdo muy bien que alquilamos una habitación en un muy buen centro comercial de Moscú, con mucha afluencia, pero la entrada a la tienda era por un pasillo corto. Ni siquiera era un pasillo, sino más bien un pasillo ancho y corto, pero no había ningún escaparate. Y aunque diseñamos cuidadosamente este "pasillo", y el alquiler fue mucho más bajo que en los locales vecinos normales, y acordamos colocar publicidad gratuita para la tienda en el centro comercial, no logramos enviar SUFICIENTE visitantes a la tienda. Después de un tiempo, la tienda tuvo que cerrar. Además, la forma del piso de negociación tiene una fuerte influencia en el rendimiento del área de negociación.

Tus clientes conducen, pero no tienes dónde aparcar. A veces es más difícil. Su producto requiere que venga en coche a recogerlo. Por ejemplo, digamos que vendes flores en macetas. Pocas personas comprarán flores y las llevarán en la mano. Y es inconveniente acercarse a ti . Por ejemplo, no hay salida a la autopista.

¿Cuál es el currículum?

Bueno, en primer lugar, antes de firmar un contrato de arrendamiento, es imperativo realizar un examen del mismo para detectar la presencia de todo tipo de "trampas y emboscadas". Para que puedas hacer esto tú mismo, lo hice

En segundo lugar, primero se debe desarrollar una serie de criterios para la correcta evaluación del local. Este conjunto se desarrolla en base a las características de tu público objetivo, las situaciones de consumo de tus productos, la canasta de consumo y otros elementos esenciales del concepto de tu futura tienda. Hablo de esto en detalle en el seminario.

"Hemos hecho muy buenas reparaciones, los productos son frescos, realizamos promociones regularmente, los precios no son peores que los de la competencia, pero por alguna razón no hay ingresos", los propietarios de varios puntos de venta a menudo se quedan perplejos y luego cierran. sus tiendas. Esta situación se desarrolla por muchas razones, pero el error más común, que es más fácil de prevenir que de corregir posteriormente, es el lugar inicialmente elegido incorrectamente para abrir una tienda.

Entonces, se tomó la decisión de abrir una tienda: se sopesaron todos los pros y los contras, se acumularon recursos y se elaboró el programa mínimo. Ahora llega el momento crucial de elegir una habitación. No hablaré mucho sobre lo importante que esto es para el destino de la futura tienda y de su propietario. Ya se ha dicho y escrito tanto sobre esto que lo aceptamos como un axioma: un buen lugar es la mitad del éxito, por lo que el proceso de selección y evaluación debe abordarse con cuidado y consideración.

Para cualquier tienda, es importante que haya más compradores potenciales en el radio inmediato y menos competidores, que la entrada sea conveniente y la fachada (o ventana) sea visible. Pero, lamentablemente, al considerar el mercado inmobiliario se llega a conclusiones tristes, porque todos los buenos lugares ya están ocupados por competidores. Por esta razón, lo más probable es que no tenga que buscar la ubicación ideal, sino el equilibrio óptimo entre lo que necesita y lo que se ofrece en el mercado de desarrollo.

Por supuesto, la tarea se complica porque normalmente sólo hay unos pocos locales adecuados y hay muchas ofertas en el mercado. Independientemente de si va a seleccionar una ubicación usted mismo o utilizará los servicios de agentes, debe elaborar una lista clara de criterios para seleccionar una ubicación. Su lista de requisitos debe ser como un filtro paso a paso, a través del cual todas las opciones presentadas se evalúan fácilmente desde diferentes ángulos y las innecesarias se eliminan inmediatamente. Es necesario mirar la situación de manera realista: hay deseos y una visión de su premisa ideal, pero hay condiciones obligatorias, sin cuyo cumplimiento no se puede utilizar.

Entonces, el primer filtro son los criterios principales, su formato y presupuesto. Si decide que la superficie comercial debe ser de unos 150 m2, entonces debe considerar un local con un tamaño total de 170 a 250 m2. Además, a la hora de elaborar un plan de negocio y un presupuesto de inversión, es necesario evaluar las tarifas de alquiler. Si, por ejemplo, comprende que en su región el precio de los locales comerciales varía de 500 a 2500 rublos por metro cuadrado, al evaluar los riesgos y calcular el período de recuperación, debe considerar el costo de alquiler que sea aceptable para usted. Digamos que son 250 mil rublos. Por lo tanto, se trata de propiedades con precios de alquiler que van desde 500 rublos (el mínimo del mercado) hasta 1.500 rublos por metro cuadrado.

Por supuesto, siempre hay una cierta tolerancia, y hay que entender que 170 m2 pueden convertirse en 155 y 1.500 rublos en 1.700. Pero no tiene sentido traspasar los límites indefinidamente, ya que existe el riesgo de desperdiciar mucho tiempo y, como resultado, elegir la habitación equivocada.

El segundo filtro son todo tipo de características técnicas y de diseño del local, así como su situación jurídica. Una tienda de comestibles es una instalación cuyas actividades están reguladas por una gran cantidad de normas y reglas de la industria. Para evitar futuros conflictos con las autoridades de inspección, costos adicionales de aprobación y adecuación del local, así como la ausencia de restricciones en el surtido, determinamos de inmediato los requisitos mínimos requeridos para el local:

El espacio comercial debe estar ubicado en el primer piso o planta baja de un edificio permanente, es decir, ser un proyecto de construcción de capital.
El local deberá tener una finalidad comercial documentada. Comprar varios apartamentos en la planta baja de un edificio residencial y luego fusionarlos es una práctica común. Sin embargo, no basta con derribar los muros, es necesario obtener el permiso, convertir el local en no residencial y obtener un pasaporte catastral para ello. No vale la pena alquilar los apartamentos 31, 32 y 33 para ubicar una tienda.
Para obtener una licencia de venta de alcohol, es necesario celebrar un contrato de arrendamiento por un período superior a un año, para lo cual es necesario registrarse en Rosreestr. El local debe estar puesto en funcionamiento y tener propietario y/o inquilino documentado si hablamos de subarrendamiento.
En todo el país se promueve activamente un estilo de vida saludable y se lucha por una educación adecuada de los adolescentes. Es por ello que se debe tener en cuenta que no se permite la venta de productos de alcohol y tabaco en lugares que tengan territorios adyacentes comunes con instituciones infantiles, educativas, deportivas, de salud y médicas. En cada región, los requisitos son diferentes: la distancia del espacio comercial a los establecimientos enumerados en diferentes partes de Rusia oscila entre 20 y 150 metros. Sin embargo, si la puerta de al lado de la instalación es una sección para adolescentes, existe una alta probabilidad de que no pueda obtener una licencia de venta de bebidas alcohólicas.
Si el local está ubicado en la planta baja de un edificio de apartamentos residencial, existen restricciones para organizar la descarga de automóviles, así como para colocar unidades de refrigeración en las fachadas debajo de las ventanas residenciales. Esta pregunta, por supuesto, se puede evitar, pero en igualdad de condiciones, vale la pena dar preferencia a locales con piso técnico, área de carga separada, etc. Por experiencia personal puedo decir que hubo casos en los que los vecinos de la casa instalaron una puerta en el arco para evitar que los coches entraran al patio, se quejaron a Rosportebnadzor, el final fue una palanca clavada en el condensador.
El local deberá contar con dos accesos: el principal para visitas y otro adicional para carga de mercancías. Este último se puede organizar en la fachada, separado de la entrada de visitas o con un vestíbulo común, en el lado del patio, etc. La organización depende de la configuración de la sala, pero debe haber al menos dos entradas.
El local deberá contar con sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado. Este es un requisito obligatorio de Rospotrebnadzor.
Preste atención a la potencia eléctrica asignada. Una tienda de comestibles requiere la colocación de equipos de refrigeración, congelación y calefacción. El consumo total de energía dependerá, por supuesto, de la autonomía, el número de frigoríficos y el sistema de refrigeración elegido. Pero el mínimo crítico requerido es de 25 a 30 kW.
Se requiere disponibilidad de instalaciones de almacenamiento. El ratio estándar, que permite un uso eficiente del espacio y un nivel decente de logística de almacén, es del 70% al 30%. En la vida, por supuesto, la división depende principalmente de la forma de la habitación, la ubicación de las entradas, los baños, etc. Simplemente no tiene sentido alquilar o adquirir la propiedad de un espacio en el que es imposible asignar un área de ventas completa de más del 50% del área total o, por el contrario, no hay posibilidad de organización. el almacenamiento y recepción de mercancías.

Una vez que hayas filtrado las propuestas utilizando el principio propuesto, lo más probable es que queden pocas opciones. Sin embargo, la probabilidad de que los objetos de destino que más le convengan en términos de área, costo y características técnicas aumente significativamente.

Ahora tenemos que aplicar el criterio de selección más difícil: el comercial.

Reconocimiento de campo

2. Estudiamos la conveniencia de aproximación y acceso al objeto: la presencia de paradas de transporte público cerca del objeto, pasos de peatones, paseo asfaltado, caminos para personas, estacionamiento organizado o espontáneo, la posibilidad de dar la vuelta para los automóviles que pasan por la vía. carretera. Si la casa es "larga", entonces la ventaja es la presencia de un pasaje o arco al lado de la habitación.

3. Cada objeto tiene su propia “zona de influencia” o “radio de cobertura”. Esto se refiere al territorio en el que esta tienda es la más cercana (o una de ellas) para las personas que viven/trabajan allí, lo que da motivos para contar con una mayor fidelidad, en igualdad de condiciones.

Para una tienda de conveniencia, el radio de cobertura se extiende a un área dentro de una distancia de cinco minutos a pie, es decir, 400 metros de la tienda en cada dirección. La distancia se calcula a lo largo de la acera, los caminos peatonales y los “caminos” claramente definidos.

Es muy importante evaluar el ancho de la carretera adyacente y la intensidad del flujo de tráfico. Si se trata de una carretera con mucho tráfico, una mediana/valla artificial en el medio, un viaducto, en general, una carretera que incluye un complejo sistema de cruce de peatones (subterráneo o superficial), debe comprender que los residentes de las casas en el lado opuesto de la vía no están incluidos en el área de cobertura potencial, aunque formalmente se encuentran dentro de este radio de 400 metros.

4. Evaluación de la estructura y composición del área de cobertura: tomar un mapa y dibujar un círculo con un radio de 400-500 metros. El centro del círculo es nuestra habitación. Teniendo en cuenta la conveniencia de los enfoques y la presencia de obstáculos, reducimos o ampliamos los límites de nuestra "zona de influencia". Habiendo determinado el límite de esta zona, comenzamos a descubrir su potencial/composición.

Contamos el número de edificios residenciales y apartamentos que hay en ellos y mapeamos las instalaciones públicas: clínicas, escuelas, centros de negocios, empresas industriales e instituciones administrativas. Estudiamos el tráfico de peatones y vehículos a lo largo de la fachada de la instalación: observamos el flujo de personas durante un tiempo y tomamos medidas de tiempo.

Analizamos competidores ubicados dentro de nuestra área de cobertura y en sus fronteras. Colocamos todos los puntos de venta en el mapa, hacemos pequeños comentarios sobre su tamaño, surtido y atractivo visual.

Si durante su visita al inmueble llegó a la conclusión de que la zona está densamente poblada, el número de competidores es medio y el aspecto del local cumple con sus expectativas, queda la última etapa: la sistematización de la información recopilada, su análisis y previsión de ingresos futuros.

Hay dos componentes clave del volumen de negocios de una tienda: el número de recibos en efectivo y el cálculo del recibo promedio. Nuestra tarea es predecir estos indicadores basándonos en el material recopilado durante una visita al sitio y la información estadística publicada en fuentes abiertas.

Algoritmo para calcular el número de compras por día.

1. Nuestro principal público objetivo son los residentes de viviendas ubicadas en el área de cobertura. Durante el “reconocimiento sobre el terreno”, es necesario mapear los complejos residenciales ubicados en esta área y también observar la cantidad de apartamentos que hay en ellos. Multiplicando el número de casas por el número de apartamentos, obtenemos el número total de hogares.

2. A continuación, puedes calcular cuántas veces durante un período determinado, por ejemplo, un mes, el hogar medio realiza compras diarias en una tienda de nuestro formato. Los indicadores varían mucho en diferentes regiones; necesita encontrar datos estadísticos para su localidad.

3. Además de los residentes de los edificios circundantes, hay una audiencia adicional: estas son personas que caen en nuestra zona de influencia cuando visitan las instalaciones públicas ubicadas en ella: escuelas, clínicas, centros de negocios, etc., y también pasan regularmente. por nuestras instalaciones. Simplemente no existe una fórmula preparada para calcular el número de compradores adicionales en la naturaleza. Todo depende de la conveniencia de la ubicación de la tienda, el área (dormitorio o centro), el surtido y el formato. La única manera de evaluar las “afluencias” es estar de guardia durante varios días en la zona de entrada, especialmente durante las horas punta de la mañana y de la tarde, y luego calcular el número medio de transeúntes por día.

4. No debemos olvidar que nuestra área de cobertura también incluye competidores, tanto directos (supermercados, tiendas de conveniencia) como en el contexto de grupos individuales (pabellones de verduras, puestos, mercados espontáneos, carnicerías). En general, todo aquello cuya gama de productos coincida con la nuestra. Es necesario predecir de antemano cómo se distribuirán los compradores después de nuestra apertura. Elegimos criterios de evaluación transparentes, por ejemplo, proximidad de la ubicación (dentro del área de cobertura), reconocimiento de la marca, nivel de precios, profundidad del surtido, apariencia de la tienda. A continuación evaluamos a todos los competidores y a nuestro propio proyecto de la forma más honesta y objetiva posible. Como resultado, debe obtener una calificación en porcentaje, que refleje qué proporción de compradores recaerá en cada participante en la evaluación.

Factores que influyen en el tamaño del cheque

Si el número de clientes es un indicador calculado, entonces la factura promedio es un indicador planificado; es imposible calcular su valor únicamente mediante un método matemático. Utilizando datos estadísticos, puede determinar un rango de cheques promedio realista según el formato de la tienda.

El cheque promedio depende de una gran cantidad de factores. La principal dependencia es regional. En las grandes ciudades, las tiendas de conveniencia se perciben como lugares para compras adicionales diarias, principalmente de productos frescos o compras espontáneas, lo que reduce el nivel promedio de cheques.

Debe comprender que el cheque promedio depende del tiempo que pasa el comprador en el área de ventas y de la satisfacción de sus expectativas, es decir, del tamaño del área de ventas, la profundidad del surtido, la apariencia y calidad de los productos, el nivel de precios. , servicio, etc En igualdad de condiciones, el cheque promedio será diferente en una tienda ubicada cerca del metro y en una tienda ubicada en las profundidades de una zona residencial. Cuanto mayor sea el rendimiento, mayor será el número de controles y menor será el control promedio.

Una vez que haya determinado dónde cae su factura promedio, la tarea principal es comprender si la ubicación seleccionada satisface sus necesidades.

Evaluación de hallazgos

Se ha trabajado muchísimo para recopilar información estadística, se han realizado todos los cálculos, solo queda sacar las conclusiones correctas. Nuestro objetivo es obtener beneficios, lo que significa que evaluamos la totalidad de los datos desde este punto de vista. Calculamos el rango de ingresos en función del número proyectado de compras y la factura promedio, y sustituimos los datos en el cálculo de la rentabilidad. Si, con ingresos medios, alcanzamos el punto de equilibrio, entonces las posibilidades son buenas y podemos pasar al contrato de arrendamiento. Pero no dejes que la euforia te distraiga de matices importantes: ¡lee el documento con mucha atención antes de firmarlo!

La metodología de evaluación propuesta no es exhaustiva y su aplicación sólo es posible si se comprende el formato y el concepto desarrollado. De hecho, sin tener experiencia en la apertura de tiendas, es bastante complicado valorar correctamente el local la primera vez. Con este artículo quiero llamar la atención sobre la importancia de elegir la ubicación de tu futura tienda y esbozar una lista de preguntas que conviene responder antes de decidir abrir.

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