Как выбрать торговое помещение. Как найти помещение под магазин Выбрать подходящую для помещения конкретного

Как выбрать место под магазин

Опытные предприниматели говорят, что успех будущего магазина зависит от трех факторов: расположения, расположения и еще раз расположения. Именно вопросам выбора месторасположения будущего магазина мы и посвятим этот материал.

Есть несколько подходов к выбору магазина. Причем для успеха будущего предприятия необходимо учитывать каждый. Один, мы его назвали западный, учитывает прежде всего экономические факторы: расположение относительно основных транспортных развязок, благосостояние района, торговые зоны и так далее.

Другой, восточный, более неоднозначен. Рациональному европейцу он может показаться на первый взгляд странным, так как главным для процветания магазина, согласно этому подходу, является направление благоприятных и негативных потоков энергии.

Однако именно восточные страны сегодня демонстрируют миру чудеса экономического развития. А значит, стоит попытаться учесть и другой взгляд на бизнес. Думаем каждый согласится с нами, что если есть хоть один шанс из 100, что использование этого подхода приведет к процветанию, то стоит его применить.

Предположим, у вас уже есть несколько довольно интересных, на первый взгляд, предложений помещений под магазин. Первое, что необходимо для начала оценить, – это конкуренция. Есть ли уже аналогичные магазины в округе? Сколько их? Как они планируют товарный ассортимент? Какие у них сильные стороны и недостатки? Посетите их все. Понаблюдайте несколько вечеров за тем, как идет торговля, за поведением покупателей, степенью их удовлетворенности. Причем посещать магазины необходимо именно вечером, когда большая часть жителей возвращается с работы и закупает продукты. Это позволит вам не только представить емкость рынка, но и потенциальную выручку.

Следующий этап выбора предполагает разработку карты наступления, на которую вы, как истинный главнокомандующий, нанесете позиции противника и наметите свою.

Как известно, каждый магазин создает вокруг себя зону влияния, которая состоит из трех подзон: ближней, средней и дальней. Знать эти зоны жизненно необходимо, поскольку именно они определяют будущую выручку магазина. Так, по оценкам мерчандайзеров Киры и Рубена Канаянов, на жильцов ближней зоны приходится 60-70% выручки, средней – около 20% и дальней – порядка 15%.

Обычно ближняя зона располагается в радиусе до 1 километра. А если быть точнее - на расстоянии 10 минут ходьбы. Поскольку поход по типичному российскому городу напоминает военные броски по пересеченной местности (приходится переходить оживленные трассы, искать редкие освещенные тропинки в парках, огибать длинные корпуса домов, не говоря о многочисленных траншеях, оставленных работниками доблестного Водоканала), то в действительности зона влияния напоминает сильно искривленный эллипс. Похожий вид имеет и средняя торговая зона, удаленная от магазина на 1-2 километра для пешеходов и 2-5 километов для автомобилистов. Дальняя торговая зона расположена в пределах 5-6 километров для пешехода (при условии удобного расположения относительно остановок общественного транспорта). Однако это всего лишь примерные параметры зон.

В действительности у торговых зон есть одна существенная особенность - радиус их действия напрямую зависит от размера магазина: чем меньше магазин, тем меньше у него зона влияния.

Помня все это, нанесите на карту боевых действий свои зоны влияния и зоны влияния конкурентов. Много пересечений? Выбирайте тот вариант, где крупных конкурентов меньше всего.

Однако еще одно наблюдение. Не всегда большое количество прямых конкурентов по близости это плохо. При действительно большом скоплении магазинов одного профиля часто возникает «эффект торгового центра», когда, пересекаясь, торговые зоны не гасят друг друга, а только усиливают.

Правильное определение зон влияния позволит вам получить еще несколько ключевых факторов, влияющих на будущую успешность магазина: количество жителей в зоне влияния и относительная покупательная способность одного жителя.

Итак, торговые зоны определены, переходим к следующему этапу - оценке пешеходного (или автомобильного) потока. Для этого достаточно выйти к центральному входу в предполагаемый магазин и посчитать, сколько человек (машин) пройдет мимо в течение часа. Подобное исследование необходимо повторить в разное время дня, чтобы просчитать средний человекопоток в сутки. Безусловно, лучше тот магазин, мимо которого ежедневно проходит большее количество потенциальных клиентов.

Для того, чтобы принять окончательное решение о выборе конкретного помещения, сравните такие показатели, как возможность парковки (в количестве машин), протяженность витрин, площадь торгового зала, удаленность остановок общественного транспорта (в минутах хода до них).
Ну что, фаворит определился? Если нет – читайте о восточном подходе к выбору места под магазин.

Восточный подход

Итак, все расчеты проведены, но проблема выбора не решена. Настало время применить восточный подход к выбору лучшего из возможных помещений под магазин.

Прежде всего внимательно осмотрите улицу, на которой располагается помещение. Важно, чтобы поблизости не было похоронных контор, кладбищ, больниц, железных дорог и атомных электростанций. Также нежелательно соседство с заброшенными строениями и свалками. В идеале район расположения магазина должен производить впечатление достатка и процветания. Великолепно, если фасад магазина смотрит на фонтан или парк.

Но даже если все на первый взгляд благополучно, обязательно поинтересуйтесь причиной, по которой прежний владелец магазина желает с ним расстаться. Если он разорился – это дурной знак. А если и все предыдущие владельцы магазина вынуждены были закрыть дело – стоит серьезно задуматься, насколько вам нужно именно это помещение.

Лучше всего, если предыдущий владелец продает магазин, поскольку расширяется и приобретает большее помещение.

Теперь выйдите к центральному входу и обратите внимание на расположение транспортных потоков.

Очень плохо, когда здание находится на Т-образном или V-образном перекрестке – в этом случае на магазин будет направлен огромный поток негативной энергии. Этот же поток будет направлен на магазин, если его фасад смотрит на угол здания напротив.

Идеально, если здание находится на перекрестке и вход в магазин пересекает угол.

Обратите особое внимание, куда выходит дверь магазина. Благоприятным считается ориентация двери на южные направления, где находится зона Богатства. Нежелательно, чтобы входная дверь смотрела на два здания, одно из которых расположено позади другого - такое сочетание символизирует воровство.

Центральный вход не должен смотреть на одинокое здание, возвышающееся над окружающими. Это символ врага. Лучше вовсе отказаться от этого помещения под магазин, если такое здание расположено на западе от него. Это ясный признак банкротства.

Очень плохой знак, если входная дверь смотрит на сочетание двух высотных зданий, разделенных узкой улочкой. Это привлекает несчастье.

Также нехорошо, если поблизости располагается стройка: вышки кранов создают разрушительный поток негативной энергии.
Благоприятное влияние на магазин оказывают располагающиеся по соседству детские и образовательные учреждения, площадки для игр, храмы, залы для фитнеса и бассейны.

Если помещение под магазин находится в отдельно стоящем здании, обратите особое внимание на его форму и крышу. Желательно, чтобы здание имело форму прямоугольника. Крыша тоже должна быть симметричной. Если она скошена в одну сторону, то благополучие может покатиться под откос.

Теперь несколько слов о витринах: в точках розничной торговли витрины не должны начинаться от уровня пола. Когда магазин слишком открыт, из него будет «утекать прибыль». Большие витрины можно ограничить шторами.
Вместе с тем не рекомендуется ставить зеркальные окна. Они блокируют положительную энергию.

На все точки розничной торговли благоприятное влияние оказывают навесы и козырьки – они блокируют негативную энергию.

Если после наших рекомендаций по выбору магазина с точки зрения фэн-шуй у вас не оказалось ни одного подходящего помещения - выберите то, на которое влияет меньше всего неблагоприятных знаков. Практически все вредные воздействия окружения можно нейтрализовать.
Успешного вам бизнеса!

Татьяна Никитина

Калькулятор расчета прибыльности этого бизнеса

Объем инвестиций в проект - 2 005 100 рублей. Срок окупаемости бизнеса согласно произведенным расчетам составит 17 месяцев.

Инвестиционная фаза длится 1 месяц, затем начинается непосредственно фаза функционирования проекта. Получение прибыли – с первого месяца функционирования. Требуемый объем инвестиционных затрат – 2,03...

Сегодня услуги b2b активно используются в деловой практике. Любые услуги для бизнеса будут приносить прибыль, если они действительно ему необходимы. Разбираемся, что востребовано на рынке.

Торговые центры vs. стрит-ретейл

ДЕЛА.ru продолжает совместный проект с порталом открытой базы коммерческой недвижимости Красноярска www.knkras.ru — на нашем сайте вы сможете узнавать сведения об имеющихся в городе офисных, торговых и складских площадях, знакомиться с последними тенденциями в этой сфере и получать профессиональные советы по вопросам покупки и аренды коммерческих помещений. В сегодняшней статье речь пойдет о выборе формата торгового помещения.

Расположение, привлекательность для потребителя и удобство внутрен-него устройства напрямую влияют на эффективную работу торговой точки. А это, согласитесь, очень важно для любого владельца торгового бизнеса. Мы выделили две равноценные альтернативы для размещения своего магазина — аренда помещений в ТЦ (ТРЦ) и стрит-ретейл. В чем их преимущества и недостатки?

Сухая терминология

ТЦ, ТРЦ, ТРК или Торговый центр (нем. Einkaufszentrum — «галерея», «пассаж», «торгово-развлекательный комплекс», «молл») — группа предприятий торговли, управляемых как единое целое и находящихся в одном здании или комплексе зданий.

Стрит-ретейл (англ. Street-retail — «уличная торговля») ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Стрит-ретейл существует на земле с глубокой древности. С появлением городов появилась и торговля, а с появлением торговли начали открываться торговые лавки. Как правило, они находились в центре города, что, в свою очередь, было престижным, но влияло и на цену аренды земли. Дороговизна и престиж и по сей день остались свойствами, которые присущи стрит-ретейлу. Но на сегодняшний день ему появилась серьезная альтернатива — торговые и торгово-развлекательные центры.

Стрит-ретейл. Хорошо и плохо

Бренды, следящие за своим имиджем и не желающие изменять формату, обычно стараются выделиться и не хотят вписываться в чью-то концепцию. Поэтому их стремление занимать отдельные и автономные торговые площади вполне объяснимо.

Отдельные магазины в центре — это узнаваемость и уникальный стиль

Стрит-ретейл позволяет в полной мере следовать этому принципу. Привязка магазина к определенному месту дает бренду возможность уникализировать свой стиль. Таким образом, магазин, открытый в формате стрит-ретейл, будет уже сам по себе являться рекламой для всей торговой марки. И неважно, зашел потребитель в открывшийся магазин или нет, ведь в этом случае даже обычный прохожий, обратив внимание на вывеску, запечатлеет в своей памяти информацию о бренде, что является несомненным плюсом для собственника.

Кроме того, формат стрит-ретейл практически неподвластен кризису. В этом сегменте спрос всегда превышает предложение, и, открыв свой магазин на улице с высокой людской проходимостью, собственнику крайне сложно остаться «без штанов».

Что касается минусов формата стрит-ретейл, то они, конечно, тоже имеются. В первую очередь это сильная зависимость от проходимости улицы. Открывать такие магазины следует только в бойком месте где-нибудь в центре города либо же найти способ повышать посещаемость другими способами, например, сильной рекламной кампанией, что, в свою очередь, требует значительных затрат.

Также стрит-ретейл — это довольно дорогой формат. Цены на действительно хорошие места высоки и, надо сказать, большинство из них уже заняты, а их собственники вряд ли захотят так просто лишиться своих активов.

Кроме того, открытие отдельного магазина сопряжено с некоторыми другими сложностями. Это и постоянные хлопоты о благоустройстве, и визиты СЭС и прочих государственных служб надзора. Также стоит сказать, что собственник магазина менее застрахован от актов вандализма.

Но даже с учетом всех недостатков формата стрит-ретейл его достоинства при грамотном использовании с лихвой их перекрывают.

В Красноярске самыми интересными местами для «уличной торговли» являются прос-пект Мира и улица Ленина на левом берегу и проспект им. газеты «Красноярский рабо-чий» — на правом.

Конечно, и тут есть свои нюансы. Так трафик (автомобильный и пеше-ходный) на пр. Мира от ул. Робеспьера до ул. Профсоюзов резко снижается. Такая же «болезнь» — в начале улицы Ленина (от ул. Каратанова до ул. Парижской коммуны (а вполне возможно, и до ул. Сурикова). Такие вопросы всегда необходимо учитывать. Лучше всего провести день возле помещения, в котором собираетесь разместить магазин, посчитать прохожих и понять, ваш ли это целевой трафик с точки зрения покупательской способности и других характеристик.

ТРЦ или ТЦ. Все за и против

Торговые центры удобны как для покупателя, так и для владельца торгового бизнеса. Решив арендовать площадь в ТЦ, собственник избавит себя от многих сопутствующих хлопот и затрат.

Следует начать с того, что арендовать помещение в ТЦ выходит многим дешевле, чем аренда помещения в формате стрит-ретейла. Кроме того, вся ответствен--ность за охрану, внутреннее устройство, внешний вид, административные проблемы и прочее будет лежать на плечах ТЦ, а не арендатора.

Аренда в ТРЦ — это проходимость и отсутствие хлопот по содержанию помещения

Помимо этого, не нужно забывать и о том, что ТЦ — это бренд, ведущий собственную рекламную кампанию не только для своих арендаторов, но и для потребителей, что, в свою очередь, увеличивает посещаемость торгового центра, а соответственно, и арендаторов. И с каждым днем потребитель все больше сколняется к походу не в отдельно стоящие магазины, а именно в торговые центры, предоставляющие огромный выбор торговых марок на любой вкус.

Словом, торговый центр можно сравнить со всемогущим Атлантом, который держит на своих могучих плечах целую планету разно-шерст-ных брендов и торговых марок.

Этот титан заботится о своих арендаторах и старается всеми силами сделать их жизнь комфортнее и выгоднее — жизнь каждого из них.

И вот тут-то кроется одна, но очень серьезная проблема — конкуренция буквально по соседству. Ведь собрав на одном этаже 10 магазинов, продающих спортивную одежду, ТЦ буквально провоцирует своих арендаторов на жестокую конкурентную борьбу, которую далеко не все способны достойно выдержать. А если еще учитывать, что для ТЦ есть такое понятие, как якорные арендаторы, то вопрос конкуренции становится еще более актуален и менее решаем для многих.

Уточним, что якорный арендатор — это уже состоявшийся и известный бренд, то есть крупная компания, давно существующая на рынке и наработавшая своих клиентов. Якорные арендаторы занимают в ТЦ обычно около 50-60% всех торговых площадей. Зачастую крупные федеральные игроки, зайдя в торговый центр, требуют, чтобы пересечения их товарных групп с другими арендаторами не было. Именно поэтому во многих ТЦ не встретишь два крупных магазина бытовой техники и т.п. Хотя существуют и большие ТРЦ, которые могут позволить себе не принимать такие условия арендаторов.

Одной из последних тенденций на рынке является специализация торговых центров по направлениям — детские («Изумрудный город», «Правый»), мебельные («Семь слонов», «Континент», «Республика»), товары для дома («Атмосфера дома», «Командор»), спортивные («Вавилон», «Экстрим»). Развитие данных ТЦ идет более медленными темпами — объективно сложнее найти дополняющих друг друга арендаторов в одном сегменте. Более того, каждый новый ТЦ в данном формате переманивает часть трафика у уже существующих игроков рынка.

В случае специализации в торговом центре выстраивается наиболее интересный целевой трафик. Но здесь кроется и минус — при запуске собственникам сложно отказаться от заманчивого предложения хорошего арендатора, не входящего в концепцию. Именно поэтому концепция ТЦ может меняться со временем.

При выборе торгового центра необходимо ознакомиться с якорными арендаторами — посмотрите их товарный ряд. Если вы пересекаетесь с ними и при этом ваши товары находятся в одной ценовой категории, у вас практически нет шансов на победу и долгое существование в данном ТЦ. У якорного арендатора гораздо больший трафик — посетители приходят в первую очередь к нему. И если они будут видеть подобный товар там — то там они его и купят. Так что отличайтесь либо ценовой категорией и качеством товара, либо самим товаром — смените направление деятельности.

Итак, добро пожаловать на арену. ТРЦ vs стрит-ретейл

Подытожим все за и против, добавив еще некоторые моменты.

Что выбрать: ТЦ или стрит-ретейл, зависит от целей и возможностей владельца торгового бизнеса

Стрит-ретейл. За:

Поддержание уникальности своего бренда.
Инвестирование в торговое помещение при его покупке, а не аренда.
Наработка «своего» потребителя.
Хорошая доходность при грамотном подходе.
Большая посещаемость при верном выборе места.
Неподвластность кризису.

Стрит-ретейл. Против:

Дорогие арендные ставки и высокие цены при покупке недвижимости.
Сильная зависимость от профессионализма владельца бизнеса.
Сильная зависимость от места.
«Набор» сопутствующих хлопот, таких как СЭС, пожнадзор, уборка, охрана и прочее (даже при аренде помещения).

ТРЦ. За:

Все хлопоты по благоустройству, уборке, безопасности и прочим мелким нюансам ТРЦ берет на себя.
ТРЦ сам по себе бренд, и его арендаторы рекламируются вместе с ним.
Вполне приемлемые арендные ставки.
Большая посещаемость, вполне понятный трафик.

ТРЦ. Против:

Очень серьезная конкуренция.
Около 50% якорных арендаторов, находящихся вне конкуренции.
Отсутствие возможности выкупа помещения.
Действия управляющей компании (ведение заявленной концепции или ее изменение) не всегда могут идти на пользу именно вам.

На этом, пожалуй, все. Так кто же победил? ТРЦ или стрит-ретейл? Здесь, как и поло-жено, все зависит от целей собственника торгового бизнеса. Если нет возможности вкладывать большие деньги в стрит-ретейл, то тогда выбор — на стороне ТРЦ. Если владельцу торгового бизнеса важно выделить свой бренд в череде прочих и наработать «своего» потребителя, то стоит выбрать стрит-ретейл.

В общем, на каждое «если», приходится определенное «то», и выбор зависит от возможностей и целей собственника.

От правильного выбора места для кафе, магазина или ресторана часто зависит успех бизнеса

От правильного выбора места для кафе, магазина или ресторана часто зависит успех бизнеса. Начинающим предпринимателям надо обратить внимание на пять важных факторов.

Профиль

Cфера деятельности розничного бизнеса определяет и его расположение. Например, еще несколько лет назад многие владельцы магазинов одежды и обуви предпочитали открываться вблизи метро. Но сегодня потребитель скорее посвятит обновлению гардероба часть выходных, чем будет это делать по пути на работу. Сейчас преимущество отдается торговым центрам, а отдельные магазины остались только на пешеходных улицах в центре в качестве флагманских.

Street retail остается актуальным для банков, аптек, продовольственных магазинов в формате «у дома», салонов красоты и салонов связи. Фактически пустая ниша для street retail — это товары для дома, хозтовары. Ехать на окраину города в OBI, чтобы купить несколько гвоздей, глупо.

Новое направление street retail — это нишевые магазины конкретных продуктов (фермерских, вина, рыбы, мяса и проч.), такие как «Мяснов», «Отдохни», «Вкусвилл — избенка», «Тирольские пироги» и т.д. В Москве потребитель все чаще предпочитает покупать мясо в мясной лавке, ради этого он даже готов пройти несколько сотен лишних метров от метро.

Аудитория

Прежде чем открывать торговую точку, важно понять, кто ваша целевая аудитория. Если есть планы открыть магазин «Товары из Белоруссии», то, конечно, не стоит искать помещение в центре города. Ваши клиенты — люди с невысоким достатком, поэтому такие точки нужно размещать в спальных районах, возможно, вблизи вокзалов. Напротив, если вы хотите открыть магазин экопродуктов, винный бутик, то важно заявить о себе, поэтому открыть первую точку можно в центре на пешеходной улице (Никольская, Кузнецкий Мост, Пятницкая).

При желании открыть кафе-кулинарию также стоит ориентироваться на пешеходный трафик. Но, возможно, стоит рассматривать и места вблизи офисных центров — люди оттуда могут не только прийти к вам обедать, но и взять еду на вынос.

Окружение

Этот фактор очень часто не учитывают, а зря. В Москве есть несколько мест, которые уже облюбованы определенными видами бизнеса. Например, район Патриарших прудов, Камергерский переулок — это зона общепита. Если вы хотите заявить о своем концептуальном заведении, то стоит открыться там, где уже есть публика. Район Саввинской набережной, Artplay, дизайн-завод «Флакон» — места скопления интерьерных лавок и молодых дизайнеров.

Интересную стратегию размещения выбрали владельцы сети «Вкусвилл — избенка»: они предпочитают открываться рядом с супермаркетами «Азбука вкуса» и «Перекресток». Их ассортимент (фермерские молочные продукты) вряд ли можно обнаружить на полках этих торговых сетей, но аудитория этих сетей — потенциальные покупатели «Вкусвилла».

Помещение

В street retail очень важно, чтобы потенциальный покупатель имел визуальный контакт с торговой точкой, поэтому при выборе помещения обращайте внимание на витрины, большие окна. Обязательно должен быть первый этаж, вход должен быть отдельным и простым. Пусть само помещение внутри будет двухэтажным, но не заставляйте покупателя подниматься на второй этаж до того момента, как он зашел внутрь. Важно сразу задать арендатору вопросы о подключаемой электрической мощности, чтобы ограничения по электрике не стали проблемой, после того как вы заключите договор аренды.

Арендодатель

Рынок сейчас благоволит арендатору. Большинство арендодателей вне торговых центров готовы заключать рублевые договоры с фиксированной ставкой, тогда как в торговых центрах существует вероятность привязки платы к обороту точки. Стоит настаивать на долгосрочном договоре аренды — на 3-5 лет. Индексация арендной платы не должна превышать 5%. Обязательно настаивайте на каникулах (минимум один месяц) — вы не должны платить за время, которое уйдет на подготовку помещения к открытию. Не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в договор пункт об одностороннем расторжении договора с уведомлением меньше чем за шесть месяцев.

Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара, один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «

Трудно спорить, значит, ищем хорошее место.

Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу

«Мы ошиблись с местом».

Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.

Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:

Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока . То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.

Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.

Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.

Отсутствие витрин . Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы тщательно оформили эту «прихожую», а аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях, и мы договорились о размещении бесплатной рекламы магазина в самом ТЦ, направить ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть. Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.

Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать . Например, нет съезда с трассы.

Каково же резюме?

Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала

Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре

«У нас такой ремонт хороший сделан, товар свежий, акции проводим регулярно, цены не хуже, чем у конкурентов, а выручки почему-то нет», - часто недоумевают владельцы различных торговых точек и впоследствии закрывают свои магазины. Такая ситуация складывается по многим причинам, но самая распространенная ошибка, которую проще предотвратить, чем потом исправить - это изначально неправильно выбранное место для открытия магазина.

Итак, решение об открытии магазина принято: все «за» и «против» взвешены, ресурсы аккумулированы, а программа минимум составлена. Теперь наступает ответственный момент выбора помещения. Я не буду много говорить о том, насколько это важно в судьбе будущего магазина и его владельца. Об этом уже столько сказано и написано, что мы принимаем это как аксиому: хорошее место -половина успеха, поэтому к процессу выбора и оценки надо подходить тщательно и вдумчиво.

Для любого магазина актуально, чтобы потенциальных покупателей в ближайшем радиусе было побольше, а конкурентов поменьше, подъезд был удобным, а фасад (или витрина) просматриваемым. Но, к сожалению, при рассмотрении рынка недвижимости, вы придете к печальным выводам, ведь все хорошие места уже заняты конкурентами. По этой причине вам, скорее всего, придется искать не идеальное место, а оптимальное соотношение того, что вам необходимо и того, что предлагается на рынке девелопмента.

Конечно, задача усложняется тем, что подходящих помещений, как правило, единицы, а предложений на рынке - масса. Независимо от того, собираетесь ли вы заниматься подбором места сами, либо прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который все представленные варианты легко оцениваются с разных сторон и ненужные сразу отсеиваются. Надо реально смотреть на ситуацию: есть пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым оно не может использоваться.

Итак, первый фильтр - это основные критерии, ваш формат и бюджет. Если вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 м 2 , то надо рассматривать помещения общим размером от 170 до 250 м 2 . Также при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций необходимо оценить арендные ставки. Если, к примеру, вы поняли, что в вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется от 500 до 2500 рублей за квадратный метр, то при оценке рисков и расчете периода окупаемости нужно заложить допустимую для вас стоимость аренды. Допустим, это 250 тысяч рублей. Таким образом, вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 рублей (минимум по рынку) до 1500 рублей за квадратный метр.

Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 м 2 могут превратиться и в 155, а 1500 рублей в 1700. Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты большого количества времени и в результате выбора не того помещения.

Второй фильтр - это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Продуктовый магазин - это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласование и приведение помещения в соответствие, а также отсутствия ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению:

Торговая площадь должна находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства.
Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением - часто встречающаяся практика. Однако мало просто снести стены, необходимо получить разрешение, перевести помещение в нежилое и получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.
Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в Росреестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.
По всей стране ведется активная пропаганда здорового образа жизни и агитация за правильное воспитание подростков. Именно по этой причине надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными учреждениями. В каждом регионе требования неодинаковые: удаленность торговой площади от перечисленных заведений в разных частях России составляет от 20 до 150 метров. Однако если соседняя дверь с объектом - это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензию не получится.
Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.п. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в Роспортебнадзор, эндшпилем был воткнутый в конденсатор лом.
В помещении должно быть два входа: основной для посетителей и дополнительный для загрузки товара. Последний может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум два.
В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование Роспотребнадзора.
Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30 КВт - это необходимый критический минимум.
Обязательно наличие складских помещений. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать приличный уровень складской логистики, 70% к 30%. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, санузлов и т.п. Только не имеет смысла арендовать или приобретать в собственность пространство, в котором нельзя выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, либо, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.

После того, как вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется, скорее всего, немного. Однако значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие вам по площади, стоимости и техническим характеристикам.

Теперь предстоит применить самый сложный критерий отбора - коммерческий.

Разведка на местности

2. Изучаем удобство подхода и подъезда к объекту: наличие рядом с объектом остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, асфальтированного променада, дорожек для людей, организованной или стихийной парковки, возможности развернуться для проезжающих по трассе автомобилей. Если дом «длинный», то преимуществом является наличие сквозного прохода или арки рядом с помещением.

3. У каждого объекта есть своя «зона влияния» или «радиус охвата». Имеется ввиду та территория, на которой данный магазин является ближайшим (или одним из таких) для проживающих/работающих там людей, что дает основания рассчитывать на их повышенную лояльность при прочих равных данных.

Для минимаркета «у дома» радиус охвата распространяется на территорию, находящуюся в пятиминутной шаговой доступности, то есть 400 метров от магазина в каждую сторону. Расстояние считается по тротуару, пешеходным дорожкам и явно выраженным «тропинкам».

Очень важно оценить ширину прилегающей магистрали и интенсивность транспортного потока. Если это дорога с интенсивным движением, искусственной разделительной полосой/забором посередине, виадук, в общем, магистраль, предполагающая сложную систему пешеходного перехода (подземный или надземный), нужно понимать, что жители домов на противоположной стороне дороги не включаются в потенциальную зону охвата, хотя формально и попадают в этот 400-метровый радиус.

4. Оценка структуры и состава зоны охвата: берем карту, рисуем круг радиусом 400-500 метров. Центр круга - это наше помещение. С учетом удобства подходов, наличия препятствий сокращаем или расширяем границы нашей «зоны влияния». Определив рубеж данной зоны, начинаем выяснять ее потенциал/состав.

Считаем количество жилых домов и квартир в них, наносим на карту объекты массового посещения: поликлиники, школы, бизнес-центры, промышленные предприятия и административные учреждения. Изучаем пешеходный и автомобильный трафик вдоль фасада объекта: наблюдаем какое-то время за людскими потоками и делаем хронометраж.

Анализируем конкурентов, находящихся внутри нашей зоны охвата и на ее границах. Наносим все торговые точки на карту, делаем небольшие комментарии по их размерам, ассортименту и внешней привлекательности.

Если во время посещения объекта вы пришли к выводу, что район густонаселенный, количество конкурентов среднее, а внешний вид помещения соответствует вашим ожиданиям, остается последний этап - систематизация собранной информации, ее анализ и прогноз будущей выручки.

Существуют две ключевых составляющих оборота магазина - это количество кассовых чеков и расчет среднего чека. Наша задача спрогнозировать эти показатели, основываясь на собранном при посещении объекта материале и статистической информации, публикуемой в открытых источниках.

Алгоритм расчета количество покупок в день

1. Наша основная целевая аудитория - это жители домов, расположенных в зоне охвата. Во время «разведки на местности» нужно нанести на карту жилые комплексы, расположенные в этой зоне, а также посмотреть количество квартир в них. Умножив количество домов на количество квартир, мы получаем общее число домохозяйств.

2. Дальше можно посчитать, сколько раз в течение определенного периода, например, месяца, усредненное домохозяйство осуществляет повседневные покупки в магазине нашего формата. Показатели сильно отличаются в разных регионах, необходимо найти статистические данные по своему населенному пункту.

3. Помимо жильцов окружающих домов, существует дополнительная аудитория - это люди, которые попадают в нашу зону влияния при посещении расположенных в ней массовых объектов: школ, поликлиник, бизнес-центров и т.д., а также регулярно проходят мимо нашего объекта. Готовой формулы для расчета числа дополнительных покупателей в природе просто не существует. Все зависит от удобства расположения магазина, от района (спальный или центр), от ассортимента и формата. Единственный способ оценить «проходку» - подежурить несколько дней в районе входа, особенно в утренние и вечерние часы пик, после чего вывести среднее число прохожих за день.

4. Нельзя забывать, что в радиус нашей зоны охвата попадают и конкуренты, как прямые (супермаркеты, магазины у дома), так и в разрезе отдельных групп (овощные павильоны, ларьки, стихийные рынки, мясные лавки). В общем, все, чей ассортимент пересекается с нашим. Необходимо заранее спрогнозировать, как покупатели распределятся после нашего открытия. Выбираем прозрачные критерии оценки, например, близость расположения (внутри зоны охвата), узнаваемость бренда, уровень цен, глубина ассортимента, внешний вид магазина. После этого максимально честно и объективно оцениваем всех конкурентов и собственный проект. В итоге должен получиться рейтинг в процентах, который отражает, какая доля покупателей придется на каждого участника оценки.

Факторы, влияющие на размер чека

Если количество покупателей - это расчетный показатель, то средний чек - это показатель плановый, рассчитать его значение исключительно математическим методом невозможно. Используя статистические данные, можно определить реалистичный диапазон среднего чека, исходя из формата магазина.

Средний чек зависит от большого количества факторов. Основная зависимость - региональная. В больших городах магазины формата «у дома» воспринимаются как места повседневных докупок, в основном, товаров категории «фреш» или спонтанных приобретений, что снижает уровень среднего чека.

Надо понимать, что средний чек зависит от времени, проведенного покупателем в торговом зале и от удовлетворенности его ожиданий, то есть от размеров торгового зала, глубины ассортимента, внешнего вида и качества товаров, уровня цен, сервиса и т.д. При прочих равных данных средний чек будет отличаться в магазине, расположенном у метро, и в магазине, расположенном в глубине спального района. Чем больше «проходка», тем больше количество чеков и ниже средний чек.

После того, как вы определили, в каком суммовом диапазоне располагается ваш средний чек, основная задача - это понять, соответствует ли выбранное место вашим потребностям.

Оценка выводов

Проделана колоссальная работа по сбору статистической информации, произведены все расчеты, осталось только сделать правильные выводы. Наша цель - это получение прибыли, значит, оцениваем совокупность данных с этой точки зрения. Рассчитываем диапазон выручки, опираясь на прогнозируемое количество покупок и средний чек, подставляем данные в расчет рентабельности. Если при среднем показателе выручки выходим на точку безубыточности - значит, шансы хорошие, и можно переходить к договору аренды. Только не дайте эйфории отвлечь вас от важных нюансов, очень внимательно прочитайте документ перед его подписанием!

Предложенная методика оценки не является исчерпывающей и ее применение возможно только при наличии понимания формата и разработанной концепции. На самом деле, не обладая опытом открытия магазинов, достаточно сложно с первого раза правильно оценить помещение. Данной статьей я хочу привлечь внимание к важности выбора места вашего будущего магазина и обозначить перечень вопросов, на которые стоит найти ответ прежде, чем принимать решение об открытии.